Site para construtora: o que a lei exige na página do empreendimento, antes e depois do registro da incorporação

Construtora e incorporadora vendem o que ainda não existe, e a lei brasileira regula exatamente isso: quando se pode anunciar, o que precisa constar do anúncio e o que acontece com quem promete o que não entrega. O site de uma construtora é, antes de tudo, o maior anúncio que ela tem, e é por ele que a Lei 4.591/64, a Lei 6.766/79 e o Código de Defesa do Consumidor passam primeiro. Este guia mostra o que cada página de empreendimento precisa ter, o que não pode entrar antes do registro, como tratar as perspectivas ilustrativas e por que a página da obra em andamento é a que mais vende.

Quando se pode anunciar: o registro da incorporação

A Lei 4.591/64, no artigo 32, com a redação da Lei 14.382/2022, diz que o incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais que corresponderão às futuras unidades após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação. O parágrafo 3º vai direto ao site: o número do registro, bem como a indicação do cartório, constará obrigatoriamente dos anúncios, impressos, publicações, propostas e contratos referentes à incorporação, salvo dos anúncios classificados. A página do empreendimento, portanto, precisa trazer algo como "Incorporação registrada sob o nº R-X na matrícula Y do Z Registro de Imóveis de Maringá", em lugar visível, não escondido no rodapé.

A mesma lei diz o que acontece com quem pula a etapa. O artigo 66 lista como contravenção relativa à economia popular negociar o incorporador frações ideais sem satisfazer previamente às exigências da lei, com multa. E o artigo 65 trata como crime contra a economia popular promover incorporação fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público, afirmação falsa sobre a construção, com pena de reclusão de um a quatro anos e multa. "Comunicação ao público" inclui o site.

Loteamento: a mesma lógica, outra lei

Para quem vende lotes, a Lei 6.766/79 é igualmente direta. O artigo 37 diz que é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado, e o artigo 50 trata como crime contra a Administração Pública dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento sem autorização do órgão competente. A página de um loteamento no site, com preço e reserva, antes do registro, é "prometer vender". O que o site pode fazer antes é apresentar a empresa, a região e a intenção; não pode abrir carrinho.

A perspectiva "meramente ilustrativa" e o que ela obriga

É o ponto em que a maioria dos sites de construtora se expõe sem perceber. O Código de Defesa do Consumidor, no artigo 30, diz que toda informação ou publicidade suficientemente precisa, veiculada por qualquer meio, obriga o fornecedor e integra o contrato que vier a ser celebrado. O artigo 37 proíbe a publicidade enganosa, inclusive por omissão. Logo, a imagem da área de lazer com piscina de borda infinita, a planta com metragem redonda e a frase "entrega em dezembro" não são decoração: são promessa que integra o contrato. O que protege a empresa e o comprador ao mesmo tempo:

• Perspectivas marcadas como ilustrativas, na própria imagem, e o memorial descritivo disponível na página para quem quiser conferir o que será entregue de fato.
• Metragem privativa e total, separadas, por tipologia.
• Prazo de entrega igual ao do contrato, com a tolerância que o contrato prevê, e não a data otimista do lançamento.
• Itens da área comum listados como no memorial, sem "e muito mais".
• Condições de pagamento reais, com a tabela do mês e a data, em vez de "a partir de" sem referência.

A página da obra em andamento, que é a que mais vende

Quem compra na planta procura duas coisas no Google durante dois ou três anos: "andamento da obra" do empreendimento e o nome da construtora com "reclamação". A página de andamento, com fotos reais e datadas todo mês, responde às duas de uma vez: mostra que a obra existe e avança, e ocupa o resultado do nome da empresa com conteúdo seu. É também a única coisa no site de uma construtora que a inteligência artificial não consegue gerar e o concorrente não consegue copiar. Custa uma foto por mês e um parágrafo, e é o que o comprador manda para a família.

Portfólio de entregues: a prova

Empreendimento entregue com endereço, ano e fotos próprias, do prédio pronto e habitado, é a prova social de uma construtora. Vale mais do que qualquer depoimento, e é o que o comprador do próximo lançamento vai visitar. O nome do responsável técnico, com o registro no conselho profissional, que já está na placa da obra, cabe na página também: é identificação, não propaganda.

A estrutura do site

• Página inicial com os empreendimentos por fase: lançamento, em obras, entregues.
• Uma página por empreendimento, com registro da incorporação, tipologias e metragens, plantas, memorial, perspectivas marcadas, localização, andamento e o contato do corretor ou da equipe de vendas, identificados com o CRECI, como está em site para imobiliária e corretor.
• Andamento da obra, mensal, por empreendimento.
• Entregues, com endereço e ano.
• Sobre, com a história, o responsável técnico e as pessoas.
• Contato e política de privacidade, porque a captação de interessados coleta dado pessoal e, às vezes, renda.

Como é na CL3

Fazemos sites para construtoras e incorporadoras com a página de empreendimento montada na ordem que a lei pede, o registro da incorporação em destaque, as perspectivas marcadas, a página de andamento pronta para receber a foto do mês e o contato a um toque. Se já tem site e quer saber se as páginas de lançamento estão dentro da lei e aparecem na busca, a análise gratuita mostra estrutura e conteúdo em minutos, e o contato abre a conversa. Este artigo é orientação de quem faz sites, não parecer jurídico; para o texto do anúncio de um empreendimento específico, vale a leitura do advogado da empresa.